PER et achat de résidence principale : conditions & fiscalité

Vous rêvez de franchir le cap et d’acquérir votre propre résidence principale ? Le Plan Épargne Retraite (PER), initialement conçu pour préparer votre retraite, peut également se révéler être un allié précieux pour concrétiser votre projet immobilier.

Dans cet article, je vous guide à travers les méandres du déblocage anticipé du PER pour l’achat de votre résidence principale. Notamment sur les conditions, les démarches à effectuer et la fiscalité.

Qu’est-ce que le PER et comment fonctionne-t-il ?

Avant de plonger dans les spécificités du déblocage pour l’achat immobilier, il est essentiel de bien comprendre ce qu’est le PER et son fonctionnement global.

🎯 Le PER est un produit d’épargne à long terme qui a pour objectif principal de vous constituer un complément de revenus pour votre retraite. En principe, il est donc bloqué jusqu’à votre départ à la retraite. Il a été mis en place par la loi Pacte de 2019, remplaçant progressivement les anciens dispositifs d’épargne retraite comme le PERP et le contrat Madelin.

Les différentes formes de PER

🔎 Il existe principalement trois types de PER :

• Le PER individuel (PERIN) : Il s’adresse à tous les épargnants, qu’ils soient salariés, travailleurs indépendants ou sans activité professionnelle. Vous pouvez l’ouvrir auprès d’un établissement financier (banque, compagnie d’assurance, etc.).
• Le PER d’entreprise collectif (PERCOL) : Mis en place au sein d’une entreprise, il est alimenté par les versements volontaires des salariés, l’intéressement, la participation et l’abondement de l'employeur.
• Le PER d’entreprise obligatoire (PERO) : Également mis en place par l’entreprise, il est alimenté par des versements obligatoires des salariés (si prévus par un accord) et/ou de l'employeur.

Le fonctionnement général du PER

Le fonctionnement du PER repose sur une phase d’épargne durant laquelle vous effectuez des versements, qui peuvent être ponctuels ou réguliers. Ces versements sont déductibles de votre revenu imposable, ce qui constitue un avantage fiscal non négligeable. L’épargne ainsi constituée est investie sur différents supports (fonds en euros, unités de compte, etc.) en fonction de votre profil de risque et de vos objectifs.

✅ À la retraite, l’épargne accumulée peut être récupérée sous différentes formes :

• En capital : Vous percevez une somme unique ou des versements fractionnés.
• En rente viagère : Vous percevez un revenu régulier jusqu’à votre décès.
• Combinaison des deux : Vous pouvez opter pour un panachage entre capital et rente.

Le PER : un bon outil pour l’achat de votre résidence principale ?

Si l’objectif premier du PER est la préparation de la retraite, il implique que votre épargne reste bloquée jusqu’à votre sortie de la vie active. Heureusement, la Loi a prévu des cas de déblocage anticipé.

Si la plupart sont présents pour couvrir des accidents de la vie (décès, perte d’autonomie ou d'emploi, invalidité…), l’un de ces cas concerne spécifiquement l’achat de votre résidence principale.

Pourquoi utiliser le PER pour un achat immobilier ?

✅ Le déblocage anticipé du PER pour l’achat de votre résidence principale présente plusieurs avantages :

• Accélérer votre projet immobilier : les fonds disponibles sur votre PER peuvent constituer un apport personnel conséquent, facilitant l’obtention d’un prêt immobilier dans des conditions plus favorables (taux d’intérêt plus bas, durée plus courte, etc.).
• Compléter votre apport existant : si votre apport personnel initial est insuffisant, le déblocage du PER peut vous permettre d’atteindre le montant requis par les banques.
• Profiter d’un avantage fiscal initial : si vous avez bénéficié de la déductibilité de vos versements à l’entrée, vous avez déjà réalisé une économie d’impôt. Le déblocage pour l’achat de la résidence principale est un des rares cas où cette économie peut être mise à profit avant la retraite.

Contrairement à d’autres produits d’épargne retraite, le PER offre donc une souplesse intéressante en matière de déblocage pour l’acquisition de la résidence principale. Cette possibilité est ouverte pour tous les types de PER (individuel, collectif et obligatoire), sous certaines conditions que nous allons détailler plus bas.

🚨 Néanmoins, ce déblocage implique également quelques inconvénients :

• Réduction de l’épargne retraite : Débloquer votre PER diminue le capital disponible pour vos revenus futurs à la retraite, impactant potentiellement votre niveau de vie.
• Perte d’avantages fiscaux et imposition : Les versements initialement déduits peuvent être imposés au retrait, et les plus-values sont généralement soumises aux prélèvements sociaux.
• Moins de flexibilité pour la retraite : Le capital retiré ne pourra plus être utilisé pour les diverses options de sortie offertes à l’échéance.
• Condition de primo-accession (pour certains PER) : Le déblocage pour l’achat d’une résidence principale peut être réservé aux primo-accédants pour certains types de PER.

➡️ Voyons maintenant quelles sont les conditions requises pour débloquer votre PER par ancitipation.

Déblocage pour l’achat de sa résidence principale : les conditions

Le déblocage anticipé de votre PER pour l’achat de votre résidence principale n’est pas automatique et est soumis à certaines conditions strictes. Il est donc crucial de bien les comprendre avant d’entamer toute démarche.

Quelles sont les conditions à remplir pour débloquer son PER ?

Pour pouvoir débloquer votre PER en vue de l’acquisition de votre résidence principale, vous devez impérativement remplir les conditions suivantes :

• Acquisition de la résidence principale : le déblocage ne peut concerner que l’achat de votre résidence principale. Les investissements locatifs ou les résidences secondaires ne sont pas éligibles.
• Primo-accession (dans certains cas) : pour les sommes issues de versements volontaires et de l’épargne salariale (intéressement, participation, abondement) sur un PER d’entreprise, l’opération doit généralement concerner l’acquisition de votre résidence principale pour la première fois. Toutefois, des exceptions existent, notamment en cas de divorce, de décès du conjoint ou de rupture de PACS ayant entraîné la perte de la résidence principale. Pour le PER individuel, cette condition de primo-accession ne s’applique pas toujours, il est donc important de vérifier les conditions spécifiques de votre contrat.
• Le bien doit être destiné à devenir votre résidence principale : vous devez vous engager à occuper le logement à titre de résidence principale dans un délai raisonnable après l’acquisition.
• Le déblocage doit intervenir avant la liquidation de vos droits à la retraite : une fois que vous avez liquidé votre retraite, il n’est plus possible de débloquer votre PER pour l’achat de votre résidence principale.

Le caractère de résidence principale : définition et justificatifs

💡 La résidence principale est définie comme le lieu où vous résidez habituellement et effectivement la majeure partie de l’année (plus de 6 mois par an). Pour justifier du caractère de résidence principale du bien que vous souhaitez acquérir, vous devrez généralement fournir ces documents :

• Le compromis ou la promesse de vente : attestant de votre intention d’acquérir le bien.
• L’acte de vente définitif : une fois la transaction finalisée.
• Des justificatifs de domicile : factures d’énergie, quittances de loyer et état des lieux de sortie (si vous étiez locataire), etc., permettant de prouver votre intention d’occuper le logement à titre principal.

Le délai pour effectuer le déblocage

Il n’y a pas de délai spécifique imposé pour effectuer la demande de déblocage de votre PER pour l’achat de votre résidence principale. Vous pouvez en principe faire la demande dès que vous avez signé le compromis ou la promesse de vente.

Cependant, il est conseillé de vous renseigner auprès de votre établissement gestionnaire du PER sur les délais de traitement de la demande afin d’anticiper au mieux les échéances de votre projet immobilier.

Comment débloquer votre PER pour l’achat de votre résidence principale ?

La procédure de déblocage de votre PER pour l’achat de votre résidence principale varie légèrement en fonction des contrats. Cependant, les étapes générales sont les suivantes :

1. Contactez votre établissement gestionnaire : informez votre banque, compagnie d’assurance ou autre organisme de votre intention de débloquer votre PER pour l’achat de votre résidence principale. Ils vous fourniront les informations spécifiques à votre contrat et les documents à compléter.
2. Constituez votre dossier : rassemblez tous les documents justificatifs nécessaires (voir ci-dessous).
3. Remplissez le formulaire de demande de déblocage : complétez avec précision le formulaire fourni par votre établissement gestionnaire.
4. Envoyez votre dossier complet : adressez votre dossier par courrier recommandé avec accusé de réception à l’adresse indiquée par votre établissement.
5. Suivez l’avancement de votre demande : votre établissement gestionnaire vous informera de la suite donnée à votre demande et du délai de versement des fonds.

Les documents à fournir pour débloquer votre PER

🔎 Les documents généralement demandés pour un déblocage anticipé du PER afin d’acheter votre résidence principale sont les suivants :

• Un justificatif d’identité : carte nationale d’identité, passeport, en cours de validité.
• Votre relevé de situation du PER : pour identifier clairement votre contrat.
• Le compromis ou la promesse de vente du bien.
• Un justificatif de primo-accession (si applicable) : Attestation sur l’honneur, copie de l’acte de vente d’un précédent logement (en cas d’exception à la primo-accession).
• Un RIB : Pour le versement des fonds débloqués.
• Le formulaire de demande de déblocage complété et signé.

🚨 Il est possible que votre établissement gestionnaire vous demande des documents complémentaires en fonction de votre situation.

Le délai de traitement de la demande

Le délai de traitement d’une demande de déblocage anticipé du PER peut varier d’un établissement à l’autre. Il est généralement compris entre quelques jours et plusieurs semaines. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre gestionnaire pour avoir une estimation plus précise.

🎯 Mais en général, les PER proposés en ligne offrent une meilleure réactivité. Afin de trouver le plus adapté à vos besoins, je vous renvoie vers ce comparatif des meilleurs PER.

Rappel de la fiscalité générale du PER en France

Pour rappel, voici la fiscalité du PER en dehors du cas spécifique du déblocage pour l’achat de la résidence principale :

Fiscalité à l’entrée (déductibilité des versements)

Les versements volontaires effectués sur un PER individuel sont généralement déductibles de votre revenu imposable, dans certaines limites. Cette déductibilité permet de réduire votre impôt sur le revenu de l’année du versement. Vous avez cependant la possibilité de renoncer à cette déduction.

Fiscalité à la sortie (en capital ou en rente)

• Sortie en capital :
  • Versements volontaires déductibles à l’entrée : La part correspondant aux versements est soumise à l’impôt sur le revenu, et les plus-values sont soumises aux prélèvements sociaux (17,20%).
  • Versements volontaires non déductibles à l’entrée : La part correspondant aux versements n’est pas imposée, et les plus-values sont soumises aux prélèvements sociaux.
  • Épargne salariale (intéressement, participation, abondement) : Exonérée d’impôt sur le revenu, soumise aux prélèvements sociaux sur les plus-values.
  • Versements obligatoires : Soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
• Sortie en rente viagère : La rente est imposée comme une pension de retraite, après un abattement variable en fonction de votre âge au premier versement. Elle est également soumise aux prélèvements sociaux.

Fiscalité du déblocage anticipé pour l’achat de la résidence principale

La fiscalité du déblocage anticipé dépend de la nature des sommes débloquées (versements volontaires, épargne salariale, versements obligatoires) et du traitement fiscal dont elles ont bénéficié à l’entrée.

Le traitement fiscal des versements volontaires

• Versements déductibles à l’entrée : si vous avez déduit vos versements volontaires de votre revenu imposable lors de leur versement, la part correspondant à ces versements sera soumise à l’impôt sur le revenu lors du déblocage. Les plus-values (intérêts, gains) seront quant à elles soumises aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS).
• Versements non déductibles à l’entrée : Si vous n’avez pas opté pour la déductibilité de vos versements volontaires, la part correspondant à ces versements ne sera pas imposée lors du déblocage. Seules les plus-values seront soumises aux prélèvements sociaux.

💡 Plus d’information dans cet article : La fiscalité du PER.

Le traitement fiscal des versements issus de l’épargne salariale (intéressement, participation, abondement)

Les sommes issues de l’intéressement, de la participation et de l’abondement sont exonérées d’impôt sur le revenu lors du déblocage pour l’achat de la résidence principale. Seuls les prélèvements sociaux sont applicables sur les plus-values.

Le traitement fiscal des versements obligatoires

Les sommes issues des versements obligatoires (PERO) sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lors du déblocage pour l’achat de la résidence principale.

🚨 Il est important de noter que la fiscalité peut varier en fonction de votre situation personnelle et de la législation en vigueur. N’hésitez pas à consulter un conseiller fiscal pour obtenir des informations personnalisées.

Les pièges à éviter

Avant de décider de débloquer votre PER pour l’achat de votre résidence principale, il est crucial de prendre en compte certains éléments et d’adopter les bonnes pratiques :

• Bien évaluer ses besoins financiers futurs : Le PER est avant tout un produit d’épargne retraite. Débloquer une partie de votre épargne peut impacter votre niveau de vie à la retraite. Assurez-vous que cette décision est compatible avec vos objectifs financiers à long terme.
• Comparer les offres de PER : Si vous n’avez pas encore de PER, prenez le temps de comparer les différentes offres disponibles sur le marché en termes de frais, de supports d’investissement et de conditions de déblocage.
• Anticiper les démarches administratives : Le processus de déblocage peut prendre un certain temps. Anticipez les démarches et rassemblez les documents nécessaires le plus tôt possible pour éviter tout retard dans votre projet immobilier.
• Se renseigner sur les conditions spécifiques de son contrat : Les conditions de déblocage et la fiscalité peuvent varier légèrement en fonction des contrats. Prenez contact avec votre établissement gestionnaire pour obtenir des informations précises.
• Consulter un conseiller financier ou fiscal : N’hésitez pas à solliciter l’avis d’un professionnel pour vous accompagner dans votre décision et optimiser votre situation fiscale.

Le déblocage anticipé de votre PER pour l’achat de votre résidence principale peut être une solution intéressante pour concrétiser votre rêve de devenir propriétaire. En comprenant les conditions, les démarches et la fiscalité afférente, vous pourrez prendre une décision éclairée et utiliser cet outil d’épargne retraite de manière stratégique. N’oubliez pas que cette décision doit être mûrement réfléchie et s’inscrire dans une planification financière globale.

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Les alternatives au PER pour l’achat de votre résidence principale

Si le PER représente une option intéressante pour financer l’achat de votre résidence principale, il existe d’autres solutions que vous pouvez envisager pour constituer l’apport nécessaire à votre projet immobilier. Chaque alternative présente ses propres avantages et inconvénients en termes de liquidité, de fiscalité et de rendement potentiel.

L’épargne disponible

L’option la plus classique consiste à mettre de côté régulièrement une partie de vos revenus sur des comptes dédiés.

Le Livret A et le LDDS

Le Livret A et le LDDS sont des comptes d’épargne réglementés, accessible à tous, et dont les fonds sont disponibles à tout moment. Leurs taux de rémunération sont fixés par l’État et les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Bien que leurs plafonds de versement soit limité (22 950€ pour le livret A et 12 000€ pour le LDDS), il constitue une solution simple et sûre pour une épargne de précaution ou un apport initial.

Les comptes sur livrets et comptes à termes

Les banques proposent différents types de comptes épargne dont les taux et les conditions peuvent varier. Ils offrent généralement une plus grande flexibilité que les produits réglementés, notamment pour leurs plafonds de versements. Mais les intérêts sont soumis à la flat tax de 30%.

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Les placements financiers

Pour un horizon de placement plus long, vous pouvez envisager des placements financiers susceptibles d’offrir un meilleur rendement.

L’Assurance-Vie

L’assurance-vie est un contrat d’épargne à long terme qui permet d’investir sur différents supports (fonds en euros sécurisés ou unités de compte plus risquées mais potentiellement plus rémunératrices). Après 8 ans, elle bénéficie d’une fiscalité allégée sur les retraits. Elle offre également une grande souplesse en termes de versements et de retraits (sous conditions). En effet, l’assurance vie n’est pas bloquée.

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Le Plan Épargne en Actions (PEA)

Le PEA est une enveloppe fiscale qui permet d’investir en actions européennes. Après 5 ans, les gains réalisés au sein du PEA sont exonérés d’impôt sur le revenu (seuls les prélèvements sociaux restent dus). Il peut être une option intéressante si vous êtes prêt à prendre un certain niveau de risque en vue d’un potentiel rendement plus élevé. Mais cela implique un horizon de placement plus long. Attention donc si vous avez un projet immobilier à court terme.

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Les Comptes Titres

Un compte titres vous permet d’investir directement sur les marchés financiers et peut acceuillir toutes formes de titres financier (actions, obligations, SCPI, ETF, etc.). Contrairement à l’assurance vie, . Les revenus et les plus-values sont soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers (prélèvement forfaitaire unique ou barème progressif de l’impôt sur le revenu).

💡Pour trouver le meilleur compte titre, il faut en fait trouver le meilleur courtier en Bourse. En effet, ce sont les frais récurrents qui vont le plus impacter votre performance à long terme (frais d’ordre, droits de garde, etc…).

L’aide et les prêts familiaux

Dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’une aide financière de la part de votre famille ou envisager des solutions de prêt spécifiques.

Les Dons Familiaux

Le Prêt Familial

Un prêt consenti par un membre de votre famille peut vous permettre de compléter votre apport sans passer par un établissement bancaire traditionnel. Il est important de formaliser cet accord par écrit et de prévoir les modalités de remboursement.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêt accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants pour l’achat de leur résidence principale dans le neuf ou l’ancien avec travaux. Il peut compléter votre apport personnel et faciliter l’accès à la propriété.

L’Épargne Salariale (Hors PER)

Si vous êtes salarié, vous pouvez également vous appuyer sur les dispositifs d’épargne salariale mis en place par votre entreprise.

Le Plan d’Épargne Entreprise (PEE)

Le PEE est un système d’épargne collectif qui permet aux salariés de se constituer une épargne avec l’aide de leur entreprise (versements volontaires, intéressement, participation, abondement). Les sommes sont généralement bloquées pendant 5 ans, mais des cas de déblocage anticipé existent, notamment pour l’achat de la résidence principale. La fiscalité des gains est avantageuse après 5 ans.

Les actions gratuites et les Stock-Options

Si votre entreprise propose ces dispositifs, ils peuvent constituer une source d’apport potentiel à terme, une fois les actions acquises ou les options levées et revendues.

Questions fréquentes (FAQ)