Vous êtes de plus en plus nombreux à envisager l’investissement dans la pierre pour diversifier votre patrimoine et potentiellement générer des revenus complémentaires. Parmi les options qui s’offrent à vous, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, plus communément appelées SCPI, suscitent un intérêt croissant en raison de leur accessibilité et de leur mutualisation des risques.
💡 Mais saviez-vous qu’il est également possible de financer l’acquisition de parts de SCPI par un crédit ? Dans cet article, nous vous dévoilons tout ce qu’il faut savoir pour emprunter et investir dans les SCPI, une stratégie qui peut s’avérer pertinente pour dynamiser votre patrimoine.
Pourquoi financer l’achat de SCPI à crédit ?
Le recours au crédit pour investir en SCPI peut présenter plusieurs avantages non négligeables.
L’effet de levier
L’un des principaux est l’effet de levier. En empruntant, vous pouvez investir un montant supérieur à votre capital disponible immédiatement. Si les rendements de la SCPI sont supérieurs au coût de votre crédit (taux d’intérêt), cette stratégie peut potentiellement augmenter votre rendement global. Il est crucial de noter, cependant, que cet effet de levier fonctionne dans les deux sens et peut amplifier les pertes en cas de baisse des performances de la SCPI.
Diversifier son patrimoine
Le crédit SCPI facilite également la diversification de votre patrimoine immobilier. Au lieu de devoir mobiliser une somme importante pour acquérir un bien immobilier en direct, vous pouvez, grâce à un crédit, investir dans un portefeuille immobilier diversifié géré par la SCPI, et ce, avec un apport personnel potentiellement moins conséquent.
Créer un revenu complémentaire
L’objectif premier d’un investissement en SCPI est souvent la perception de revenus réguliers sous forme de dividendes. Le financement par crédit peut vous permettre d’accélérer l’atteinte de cet objectif en vous donnant accès à un plus grand nombre de parts et donc à des distributions potentiellement plus importantes.
Un avantage fiscal
Sur le plan fiscal, si vous investissez en SCPI en direct (et non via une assurance vie par exemple), les intérêts d'emprunt peuvent être déductibles de vos revenus fonciers, ce qui peut avoir un impact positif sur votre imposition. Il est impératif de vérifier les conditions spécifiques de déductibilité auprès de l’administration fiscale ou d’un conseiller.
Enfin, l'emprunt pour investir en SCPI peut vous permettre de conserver votre épargne disponible pour d’autres projets ou pour faire face à des imprévus, tout en vous constituant un patrimoine immobilier.
Comment fonctionne l’achat de SCPI à crédit ?
Plusieurs types de crédits peuvent être envisagés pour financer l’achat de parts de SCPI :
- Le crédit immobilier classique est souvent la solution la plus adaptée pour l’acquisition de parts de SCPI en direct. Les conditions (taux, durée) peuvent varier en fonction de votre profil et des offres du marché.
- Le crédit lombard, également appelé nantissement d’actifs, peut être une option si vous possédez déjà d’autres actifs financiers, comme un contrat d’assurance vie, un compte-titres ou un PEA. Vous pouvez alors utiliser ces actifs comme garantie pour obtenir un prêt destiné à l’achat de SCPI. Comme illustré dans l’article que vous avez fourni, le nantissement de votre assurance vie peut être une solution intéressante pour améliorer vos conditions de crédit.
- Le prêt personnel affecté est moins courant pour l’achat de SCPI, mais certaines institutions financières peuvent proposer ce type de financement, sous certaines conditions.
L’obtention d’un crédit SCPI est soumise à des conditions similaires à celles d’un crédit immobilier classique. L’établissement prêteur évaluera votre apport personnel (qui peut être moins élevé que pour un achat immobilier direct), votre capacité d'emprunt (en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre taux d’endettement) ainsi que votre profil de risque.
En termes de garanties, la banque peut demander le nantissement des parts de SCPI que vous allez acquérir. Elle peut également accepter le nantissement d’autres actifs que vous possédez, comme mentionné précédemment. Dans certains cas, une caution peut également être envisagée.
La durée du crédit pour l’achat de SCPI est généralement plus courte que celle d’un crédit immobilier classique pour l’acquisition d’une résidence principale, s’étalant souvent sur une période de 5 à 15 ans.
Avantages et inconvénients des SCPI à crédit
Le financement de l’achat de SCPI par un crédit présente des avantages et des inconvénients qu’il est essentiel de considérer attentivement :
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- L’effet de levier financier peut potentiellement augmenter vos rendements.
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- L’accessibilité à l’investissement immobilier diversifié est facilitée.
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- Le potentiel de rendement accru grâce à un investissement initial plus important.
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- La possibilité de conserver votre épargne pour d’autres projets.
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- Des avantages fiscaux potentiels grâce à la déductibilité des intérêts d'emprunt (sous conditions).m
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- Le risque d’endettement est une réalité à prendre en compte.
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- Le coût total du crédit (intérêts) vient diminuer la rentabilité de votre investissement.
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- Le risque de perte en capital sur les SCPI, bien que mutualisé, existe.
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- La nécessité de rembourser le crédit demeure, même en cas de baisse des revenus distribués par la SCPI.
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- Des frais de dossier et d’éventuels frais de garantie peuvent s’appliquer.
Si vous décidez de financer l’achat de SCPI et de vous endetter pour des années, vous devez les sélectionner avec soins.
Pour vous faciliter la tâche, consultez ce comparatif et classement des meilleures SCPI.
SCPI à crédit : prêt personnel ou immobilier ?
Lorsque vous envisagez de financer l’acquisition de vos parts de SCPI par un emprunt, la question du type de crédit se pose naturellement : faut-il opter pour un prêt personnel ou un crédit immobilier ?
Le prêt personnel, souvent plus simple et rapide à obtenir, peut sembler une solution attrayante pour des montants d’investissement en SCPI plus modestes. Cependant, ses taux d’intérêt sont généralement plus élevés et la durée de remboursement plus courte.
Le crédit immobilier, quant à lui, bien que potentiellement assorti de taux plus avantageux et de durées de remboursement plus longues, peut s’avérer plus complexe à obtenir pour l’achat de parts de SCPI, car l’investissement ne porte pas directement sur un bien immobilier physique. Certains établissements financiers proposent néanmoins des « crédits SCPI » spécifiques, adaptés à cette forme d’investissement, qu’il convient d’étudier attentivement afin de déterminer la solution la plus pertinente pour votre situation et vos objectifs.
Les alternatives des SCPI à crédit
💡 Si le recours au crédit ne correspond pas à votre profil ou à vos objectifs, d’autres options s’offrent à vous pour investir en SCPI :
- Vous pouvez opter pour un investissement progressif sans crédit, en achetant des parts de SCPI au fur et à mesure de la constitution de votre épargne.
- Vous pouvez également choisir de mobiliser une partie de votre épargne existante pour réaliser cet investissement.
- D’autres formes de financement moins courantes peuvent exister, comme l’achat en démembrement. Mais il est essentiel de bien se renseigner sur leurs spécificités et leurs risques.
Conclusion
L’acquisition de parts de SCPI via un crédit est une stratégie envisageable pour diversifier votre patrimoine immobilier et potentiellement dynamiser vos rendements grâce à l’effet de levier.
Cependant, comme pour tout investissement et tout recours à l’endettement, une analyse approfondie de votre situation financière, de vos objectifs et des risques encourus est indispensable.
🔎 Plus d’informations dans cet article : Investir en SCPI à crédit
Questions fréquentes
En France, les prêts personnels sont généralement des crédits non affectés. Cela signifie que l'emprunteur est libre d’utiliser les fonds comme il le souhaite, sans avoir à justifier de l’affectation précise de la somme empruntée. L’achat de parts de SCPI entre donc parfaitement dans le cadre d’une utilisation légale des fonds provenant d’un prêt personnel.
Cependant, il est important de noter que même si cela est légal, ce n’est pas forcément la solution de financement la plus avantageuse pour l’achat de SCPI. Comme nous l’avons évoqué précédemment, des crédits immobiliers spécifiques pour l’achat de SCPI peuvent exister et offrir des conditions (taux d’intérêt, durée) potentiellement plus adaptées à ce type d’investissement.
De plus, il convient de bien évaluer les conditions du prêt personnel (taux d’intérêt, frais, durée de remboursement) et de s’assurer qu’elles sont compatibles avec la rentabilité attendue de votre investissement en SCPI et votre situation financière globale.